Купить жилье станет дешевле: в Раду внесли проект одновременного перехода прав на землю и дом

  В Украине скоро могут быть введены новые правила покупки недвижимости. Депутаты предлагают сделать невозможной ее продажу в отрыве от земельного участка, закрепив это необходимостью одновременного оформления договора на оба объекта собственности, каким бы из них – землей или домом – не интересовался покупатель.

В результате новация должна нивелировать почву для злоупотреблений как со стороны рейдеров, так и недобросовестных землевладельцев, а также удешевить стоимость процедуры.

Однако пока Верховная Рада одобрила лишь автоматический переход прав на землю от продавца к приобретателю расположенного на ее территории строения, а все остальные нюансы правоотношений вокруг земли проигнорировала. В итоге закон может заработать не так, как задумывалось, на что обратили внимание другие нардепы, сейчас пытающиеся исправить пробел.

Проблема и решение Еще 2 февраля Верховная Рада во втором чтении приняла законопроект №0850 об автоматическом переходе земельного участка к покупателю расположенного на нем дома. Среди прочих аргументов введение нормы обосновывалось экономией времени и средств, излишек которых сегодня необходим для заключения отдельного договора купли-продажи и на землю, и на недвижимость.

Однако другие народные избранники обнаружили, что нормально новые правила не заработают.

По словам депутата Игоря Фриса, главы подкомитета ВР по вопросам деятельности органов юстиции комитета по вопросам правовой политики, предложенный подход, не требующий от сделки оформления отдельного договора на земельный участок, выводит землю, как предмет собственности, за рамки гражданских правоотношений.

Так, документ определил, что если продать дом, то право собственности на землю подлежит перерегистрации на нового владельца дома при любых условиях.

" Тут возникает комплекс вопросов. Ведь земля – отдельный выделенный в натуре объект права собственности. Он предусматривает отдельную регистрацию, касательно него есть определенные права собственности, права совладельцев, если земля равно принадлежит им, права супругов на часть в совместной собственности ", – объясняет Фрис. 

Таким образом вступление в силу закона в действующем виде могло привести к еще большим проблемам, чем те, которые он пытался разрешить.

Ранее Фрис иллюстрировал UBR.ua его последствия статистикой – "около 25% собственников земли не являются собственниками недвижимого имущества, которое размещено на земельном участке" – а также двумя примерами:

• владелец земли составил договор аренды, а арендатор на этом земельном участке построил жилой дом. Согласно законопроекту №0850, если он его продаст третьему лицу, то новый владелец получал право собственности на землю;
• согласно тому же акту, если два физлица стали наследниками равных частей земли, но один из них дал согласие на постройку на этом участке дома, и этот дом был продан, то у другого лица заберут половину доли этого участка без составления какого-либо договора. 

С целью исправить ошибку Игорь Фрис и другие его единомышленники из числа депутатов 15 марта зарегистрировали новый законодательный акт под номером 5248.

Один договор на землю и дом: что получим в итоге Законопроект №5248 вносит 14 новых пунктов в статью 120 Земельного кодекса "О переходе права на земельный участок в случае приобретения права собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или сооружение)". А также дополняет Гражданский кодекс и закон Украины об аренде земли.

Нормами унифицируются разные варианты первичного перехода собственности к новому владельцу, сводясь к единому принципу – при обретении прав и на землю, и на недвижимость, их приобретатель одновременно получает оба объекта ровно в том объеме и на тех же условиях, по которым ими владел бывший собственник.

Устанавливается, что предметом сделки, которая предусматривает переход права собственности на объект недвижимого имущества, обязательно должна быть и земля. К новому владельцу она переходит вместе с кадастровым номером.

" Вы не сможете оформить договор купли-продажи здания без земельного участка – они неразрывно связаны",  – подчеркнул глава подкомитета ВР по вопросам деятельности органов юстиции Фрис.

Он добавил, что идеей было сделать невозможной ситуацию, когда собственниками земли и недвижимости будут разные лица, в связи с чем, к примеру, собственник земли будет препятствовать собственнику здания пользоваться его недвижимым имуществом.
" Мы исключили эту проблему и внедрили правильный процессуальный порядок: в начале первичное оформление недвижимости и земли, а только потом – переход прав ", – разъяснил Фрис.

Права и порядок их обретения разнятся в зависимости от принадлежности земли:

• приобретатель части права собственности на недвижимое имущество, размещенного на участке, пребывающем в постоянном пользовании, получает право использовать его для доступа и обслуживания своего объекта. Порядок пользования земельным участком определяется договором между приобретателем и землепользователем;
• если объект недвижимости размещен на земельном участке государственной или коммунальной собственности, и не находится в пользовании, приобретатель обязан в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности на такой объект обратиться в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче ему в собственность или пользование земельного участка;
• в случае приобретения прав на жилой дом (кроме многоквартирного) на коммунальной или государственной земле, которая находится в пользовании другого лица (не бывшего собственника), и необходимости раздела земельного участка, новый земельный участок не может быть меньшим, чем максимальный размер участков соответствующего целевого назначения, которые определены ст. 121 Земельного кодекса (за исключением случаев, когда невозможно сформировать земельный участок в таком размере).

Также документом регулируется и переход права собственности на недвижимость, земля под которой находится в аренде (суперфицие, эмфитевзисе): приобретатель такого объекта также становится арендатором земли на тех же условиях, которые имел продавец. Как объясняет Фрис, новому владельцу тогда "не нужно будет бежать к собственнику земельного участка и просить его, чтобы он переоформил договор аренды".

Кроме того, законопроектом закрепляется одновременность государственной регистрации на землю и недвижимость.
" Этим мы устраняем проблему [вытекающую из законопроекта №0850], из-за которой к регистратору принесут договор купли-продажи одного здания, а он должен будет сразу переоформить право собственности на землю ", – объясняет Фрис.

По словам депутата, предполагается, что в общих случаях для оформления сделки потребуется один договор купчей и на недвижимость, и на землю. Это, в свою очередь, должно удешевить процедуру, объяснил президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ) Юрий Пита.

Он указал, что в определенных условиях – если объекту больше трех лет и если эта первая продажа в году – при продаже такой недвижимости сейчас предусмотрена нулевая налоговая ставка. Из обязательных отчислений остается только госпошлина нотариусов.
" Но так как сейчас нужно заключать отдельные договора на продажу дома и земельного участка, то некоторые нотариусы рассматривают это как вторую продажу в году и облагают ее налогом по максимуму – 6,5% от суммы сделки. Если будет определено, что земля и недвижимость являются единым объектом, то вопросов возникать не будет и проблема будет решена ", – отметил Пита.

Когда начнем покупать недвижимость по-новому  Законопроект №5248 – не единственный, который нужно принять для разрешения ситуации. Еще 3 февраля, через день после одобрения Радой во втором чтении законопроекта №0850, Игорь Фрис зарегистрировал в парламенте проект постановления об отмене документа. Оно заблокировало его окончательное принятие, для чего нужна подпись главы ВР и президента.

Как объясняет Фрис, его законопроект, устраняющий несогласованности в №0850, в то же время не отменяет необходимость принятия постановления. Они должны быть рассмотрены вместе, но при этом с соблюдением очередности, определенной регламентом ВР.
" Сначала должен истечь 14-дневный срок на подачу альтернативных предложений к законопроекту №5248, потом он должен пройти профильный комитет, получить вывод Главного научно-экспертного управления ВР, а после – будет подан на рассмотрение. Всю процедуру мы рассчитываем завершить за 1,5-2 месяца ", – рассказал Фрис.

Законопроект №5248 вступает в силу через месяц после дня его публикации. Затем Кабинету министров отводится 3 месяца на принятия вытекающих из него нормативно-правовых актов.

UBR.ua