Насколько доступна «Доступная ипотека» под 7%? 5 важных вопросов по программе

Министерство финансов обнародовало условия программы льготных кредитов на жилье.
В ближайшее время в Украине обещают запустить программу "Доступная ипотека", которая позволит гражданам, которые стоят на квартирном учете, а также врачам и учителям попробовать самостоятельно приобрести себе жилье. "КП" в Украине" разбиралась, станет ли доступной такая ипотека для простых граждан.
Как это будет работать?У Зеленского решили не изобретать велосипед и фактически воспользовались наработками позапрошлой власти. Гражданам предлагается брать ипотечные кредиты в банках, которые будут сотрудничать с государством, а в бюджете каждый год будет закладываться сумма на компенсацию части процентной ставки. При этом независимо от того, какая ситуация будет на кредитном рынке, ставка по ипотеке, которую будет оплачивать заемщик, не должна  превышать 7% годовых. Остальное заплатят из бюджета.
Причем сумму на компенсацию части ставок по кредитам государство обещает ежемесячно перечислять на специальные счета заемщиков.
Звучит вроде бы заманчиво. Правда, на деле сразу видны подводные камни, которые могут возникнуть.
У нашего государства не всегда все хорошо с платежной дисциплиной. Даже выплаты по субсидиям временами задерживаются. Если же произойдет какой-то финансовый сбой, то вполне могут и задержать выплаты заемщикам. А банк в это время может начать начислять пеню и штрафы.
Вторая опасность заключается в том, что в бюджете на следующий год попросту могут забыть предусмотреть компенсацию для таких ипотечных заемщиков. А с учетом, что кредиты выдаются на срок до 20 лет, предсказать, как поведет себя государство, не может никто.
Но не будем о плохом и посмотрим, как в теории должна работать эта схема.
Какие требования к жилью?Согласно постановлению, по программе "Доступная ипотека" может быть приобретено жилье возрастом не старше трех лет.
"Под предметом ипотеки понимается зарегистрированное в соответствии с законодательством недвижимое имущество (квартира в жилом доме квартирного типа (многоквартирном доме) и / или индивидуальные жилые дома, принятые в эксплуатацию в текущем году или не ранее чем за три года, предшествующих текущему) или имущественные права на квартиру в объекте незавершенного строительства и / или индивидуальный жилой дом, приобретаемых или строительство которых финансируется (инвестируется) заемщиком", — написано в документе правительства.
При этом список объектов незавершенного строительства, которые попадут под госпрограмму, должен будет согласовать банк-кредитор. Другими словами, нельзя будет получить льготный кредит под любое строительство, а лишь под то, которое одобрит банк.
Итак, возраст жилья — это первый подводный камень, который стоит учитывать тем, кто планирует приобретать такое жилье в ипотеку.
— При продаже квартиры, которой владеют менее 3 лет, продавец платит налог на доход —  5 % от цены по договору, но не ниже оценочной стоимости и 1,5 % военного сбора, — говорит юрист Марина Коваль. — Если же квартирой владеют более 3 лет и это первая продажа со стороны продавца в течение года — налоги не платятся. Обычно налоги и сборы при сделках с недвижимостью выносятся в отдельную строку и продавец пытается переложить их на покупателя или же закладывает их в цену, что делает новое жилье существенно дороже. Налоги размером 6,5% при цене квартиры в 50 тысяч долларов — это больше 3 тысяч долларов. Так что вопрос уплаты этих сборов будет одним из основных камней преткновения при сделках по программе "Доступное жилье".
Что касается цены жилья и размера ипотечного кредита, то правительство устанавливает такие требования:

• максимальная сумма ипотеки составляет 2 млн гривен;
• максимальная стоимость жилья, которая может быть приобретена в ипотеку, составляет 2,5 млн  грн.

Кроме того, есть и ограничения по площади приобретаемого жилья. Нормативная площадь — 50 кв. м общей площади жилья на одинокого гражданина или семью из двух человек и 20 кв. м — на каждого следующего члена семьи.
То есть семья с одним ребенком может рассчитывать максимум на 70 квадратов, семья из 4  человек — на 90 квадратов, а семья с тремя детьми — на 110 квадратов.

Каковы условия по кредитам?Согласно программе по доступной ипотеке, процентная ставка для людей будет установлена на уровне 7% годовых, которые будет платить заемщик ипотечного кредита. Кредит можно будет получить сроком до 20 лет с минимальным первым взносом 15% стоимости.
Возраст заемщика на дату окончания срока ипотечного кредита не должен превышать 70 лет (включительно).
Пока неизвестно, в каких банках будут выдаваться такие кредиты, но, скорее всего, программа стартует в госбанках.
Давайте прикинем, сколько придется платить, если взять кредит в 2 млн грн сроком на 20 лет. Для начала нужно будет собрать около 400 тысяч грн на первый взнос и банковские комиссии. После этого придется выбрать вариант выплаты кредита — стандартную схему или аннуитет.
В первом случае тело кредита гасится равными частями и уменьшается ежемесячно. Но тогда взносы вначале будут большими, а со временем снижаться. Например, в первый месяц заплатить придется 20 тыс. грн. Через год размер взноса снизится до 19,4 тыс. грн. Через 10 лет взнос составит уже 14,2 тыс. грн, а в конце выплат кредита вы будете погашать около 8,4 тыс. грн в месяц.
Второй вариант — это оплата равными частями. В этом случае все 20 лет вам придется платить 15,5 тыс. грн в месяц. В первом случае переплата по процентам составит 1,4 млн грн, а во втором — 1,72 млн грн.
Кроме самих взносов, не забывайте о комиссиях банка. Они будут, хотя государство ограничивает их суммарный размер суммой в 0,5% от суммы выдаваемого кредита.
Понятно, что выше мы рассчитали максимально возможный кредит. И если вы будете одалживать не два, а один миллион грн, то все ваши выплаты сократятся вдвое. Но для получения кредита нужно иметь подтвержденный белый доход.
В документе говорится, что "размер долговой нагрузки, который рассчитывается как соотношение обязательных ежемесячных расходов заемщика к его совокупному ежемесячному доходу, должен соответствовать правилам и процедурам уполномоченного банка". Если учесть, что банки требуют показать доход семьи как минимум в два раза больше, чем будет выплата по кредиту, то вам нужно иметь от 30 тысяч грн белых зарплат на двоих.
Кто сможет воспользоваться?Согласно постановлению правительства, программа "Доступная ипотека" будет доступна тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий. По сути, это все те, кто в свое время стоял на квартирной очереди в надежде, что государство им выделит бесплатное жилье. Теперь о жилье им предлагается позаботиться самим.
В документе под лицами, нуждающимся в улучшении жилищных условий, понимаются граждане, которые в соответствии со статьей 34 Жилищного кодекса Украинской ССР (да, мы до сих пор живем по нормативным актам СССР, хотя сам СССР и пытаемся декоммунизировать), находятся на квартирном учете; граждане, которые обеспечены по месту жительства жилой площадью, не превышающей 13,65 кв. метра на одного члена семьи, или проживают в общежитии, что подтверждается справкой о составе семьи; жители аварийных и ветхих домов; молодые семьи; внутренне перемещенные лица; научно-педагогические работники; медицинские работники; работники бюджетной сферы.
Каковы требования к заемщикам у банков?Как мы уже сказали выше, одним из основных препятствий для получения доступной ипотеки станет зарплата в конверте. Для получения кредита нужно иметь доход минимум в два раза выше ежемесячного платежа.
Второй момент — возраст, который на дату окончания срока ипотечного кредита не должен превышать 70 лет (включительно). Также не стоит забывать и о возрасте детей. Если в семье есть ребенок старше 18 лет, то он уже не сможет стать субъектом при расчете максимальной площади жилья, на которую дадут кредит.
Кроме того, в документе говорится, что заемщик и члены его семьи могут получить государственную поддержку только по одному ипотечному кредиту. Не смогут воспользоваться госпрограммой лица, которые искусственно ухудшили свои жилищные условия (осуществили отчуждение жилой недвижимости, которая находилась в их собственности) в течение последних пяти лет, кроме внутренне перемещенных лиц, если их имущество осталось на временно оккупированной территории.
"С момента регистрации права собственности на предмет ипотеки право на получение жилья считается использованным, а заемщик и члены его семьи снимаются с учета граждан, нуждающихся в соответствии с законодательством в улучшении жилищных условий", — говорится в документе.
P.S.
Какие выводы можно сделать из вышесказанного? В целом снижение ставок по ипотеке — это, конечно, положительная тенденция. Однако условия, по которым собираются выдавать льготные кредиты, скорее всего, закроют доступ к этой программе подавляющему большинству потенциальных заемщиков. Ведь тому же учителю будет сложно показать высокую белую зарплату, которую потребует от него банк. С другой стороны, подводные камни в виде ежегодного согласования сумм на компенсации процентных ставок по таким кредитам могут ударить даже по тем заемщикам, которые пройдут весь этот ипотечный квест.
КСТАТИ
Какие бумаги будут нужны?Для того чтобы воспользоваться государственной программой, придется собрать довольно большой пакет документов. Для заключения кредитного договора заемщику понадобятся:

• заявление;
• копия паспорта;
• копия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика;
• справка о регистрации места жительства заемщика и членов его семьи;
• копия свидетельства о браке (при наличии);
• копия свидетельства о рождении ребенка или детей (при наличии);
• документы о доходах заемщика и членов его семьи за последние шесть месяцев;
• справка о пребывании на квартирном учете (при наличии);
• другие документы в соответствии с внутренними требованиями уполномоченного банка.

КП в Украине
Полина Светлова