Земля уходит из-под ног. Кому выгоден закон об обороте сельхозземель

Рынок земли не приведет к ее распродаже, но сможет функционировать эффективно лишь после внедрения ряда дополнительных нормативно-правовых актов

Окончательная версия законопроекта №2178-10, отменившего мораторий на куплю-продажу сельскохозяйственной земли спустя 19 лет после его установления, вышла в куда более строгой редакции, чем предполагалось изначально. Приняв его, Верховная Рада разрешила юрлицам покупку не более 10 000 тыс га сельхозземель и только с 2024 года. До этого момента и с фактического запуска рынка земли в июле 2021 года установлен переходный период, во время которого приобрести земельный надел сможет только физлицо и в объеме, не превышающем 100 га.

Утвержденные нормы не поддаются сравнению с изначально обсуждаемым правом выкупа 214 тыс га одному юрлицу уже с октября 2020 года. Временный запрет для юрлиц, считают эксперты, сможет защитить малых фермеров, дав им время выкупить ее до прихода на рынок более крупных игроков. Кроме того, появится временной запас и у государства, которое к моменту запуска полноценного рынка сможет ввести ряд нормативно-правовых актов, которые урегулируют условия его работы.

Тем не менее, даже такой вариант рынка земли является куда более либеральным, чем принятый в большинстве стран Европы. Так, в законе не предусмотрено, что приобретатель земли обязан использовать ее непосредственно для агропроизводства. Это, опасаются эксперты, может открыть окно для спекуляций приобретенной землей.

В то же время из-за кризиса и нестабильной ситуации в мировой экономике, признаются опрошенные UBR.ua представители агрорынка, абсолютно все риски и недочеты постановления на данный момент определить невозможно.   

Будет ли распродажа Часть экспертов назвала переходный период даже более рискованным для благополучия малых фермеров. Такое мнение озвучил экс-глава Министерства экономики Тимофей Милованов. В своей публикации на Facebook он предрек, что рыночные отношения при заданных параметрах будут напоминать ваучерную приватизацию. Выход из положения он видит только в том, чтобы разрешить компаниям, объективно более состоятельным в производственном отношении, приобретать наделы уже с момента открытия рынка. Временный запрет, считает Милованов, не уберегает малых фермеров, но дает преимущество "серым" предпринимателям.

"Люди, которые привыкли к серым схемам и имеют свободные наличные средства, смогут воспользоваться новым рынком земли для накопления больших объемов. Так же как в 1990 определенные группы людей захватили предприятия через ваучеры, скупая их за бесценок и используя подставных лиц. На этот раз землю могут скупить через десятки или сотни подставных лиц, каждый из которых купит по 100 га ", – описал проблему экс-министр.

Михаил Соколов, заместитель главы общественной организации Всеукраинская аграрная Рада (ВАР), которая объединяет средних агропроизводителей, назвал сравнение Милованова абсолютно некорректным. Препятствовать тотальной распродаже, по его мнению, будет не только в целом иная социально-политическая ситуация, – " у нас же нет перехода от социализма к капитализму", – но и исходящее из нее понимание собственниками ценности владения землей, чего не было у владельцев ваучеров. Доход, который они ежегодно получают как арендодатели, будет являться достаточной защитой от массовых непродуманных сделок, считают в ВАР.

" В Украине существуют налаженные отношения между арендаторами и арендодателями, есть острая конкуренция за аренду, чего близко не было, когда была ваучерная приватизация. Стоимость аренды у нас такая же, как в Польше и странах Балтии, а иногда даже и выше. Арендаторы понимают выгоду и заинтересованы получать постоянный доход и в дальнейшем ", – привел аргументы Соколов.

Аренда все еще будет выгодна Замглавы ВАР не считает, что после открытия рынка начнется тотальная распродажа земли. Он полагает, что основная часть сельхозземель будет продана лишь после допуска на рынок юрлиц, а до этого возможность ее приобретения получат малые фермеры, как это и задумано законом. В обратном случае малые фермы будут вытеснены с обрабатываемых угодий, поясняет Соколов.

В качестве довода представитель ВАР привел статистические данные легального рынка земли, согласно которым около 60% участков обрабатывается средними аграрными компаниями (1-10 тыс га), крупные агрохолдинги (более 10 тыс га) обрабатывают 25% всех земель, и только оставшиеся 15% приходятся на малых фермеров (менее 1 тыс га).

" Основываясь на максимально либеральном варианте будущего земельного рынка, Минэкономики во время руководства Тимофея Милованова прогнозировало, что в первый год будет продано не более 10% земли, которая находится на руках у пайщиков. ВАР в этом отношении согласно с министерством: мы считаем, что объем всей проданной земли и сейчас не превысит 15%, и это будет происходить более равномерно, не в один год. Но это именно та земля, которую обрабатывают малые фермеры ", – говорит Соколов.

Собеседники UBR.ua при этом высказали солидарную позицию, что внедрение рынка не скажется на распространении арендных отношений. Так, экономический эксперт Андрей Вигиринский, также выразил мнение, что количество сделок на покупку земли будет незначительным. Он заметил UBR.ua, что юрлицам будет выгодней перезаключать соглашение об аренде с владельцем на более выгодных для того условиях, чем договариваться с ним о приобретении земли. То же касается и малых фермеров.

"Если человек имеет земельный участок в долгосрочной аренде, и при этом у него нет конкурента за право ею владеть, то нет и необходимости в покупке. Понятное дело, что если ты потратил значительное число средств на улучшение почвы, на оросительные системы, на удобрения, то выкупить ее будет предпочтительно, так как с этим выросла и сама стоимость актива. Но это индивидуальный случай ", – говорит Вигиринский.

Не будут сковывать предусмотренные для юрлиц ограничения в 10 тыс га и большие предприятия, считает Михаил Соколов.

"10 тыс. га – это по-настоящему крупное землевладение. Но наиболее эффективная для обработки площадь земли – 7-10 тыс. га. У таких землевладений наибольшая добавленная стоимость на гектар. Мировой опыт показывает, что даже в тех странах, где рынок складывался на протяжении столетий, доля обрабатываемой земли не составляет 100% от всей, которая принадлежит фермеру, и достигает 30-50%. Арендные отношения существуют во всем мире. Поэтому при ограничении в 10 тыс. га совершенно комфортно будут себя чувствовать предприятия, которые обрабатывают 30 тыс. га. Между тем, это размер крупнейшего аграрного предприятия в ЕС ", – отметил Соколов.

Эффективность рынка зависит от дальнейшего регулирования В целом ВАР оценили принятую редакцию закона об обороте сельхозземель, как прогрессивную, особенно в сравнении с первоначальной, которая, отмечает Соколов, "фактически была разработана в интересах крупных аграрных олигархов". Некоторые из пунктов постановления оказались даже более жесткими: к примеру, в ВАР предлагали в переходный период ограничить объем отчуждаемой земли до 500 га, а не до 100 га, принятыми в конечном варианте закона.

Тем не менее, не все сельхозпроизводители поддержали постановление. В частности, в своем обращении Аграрный Союз Украины (АСУ) призвал президента не подписывать закон, который был принят не только с нарушением регламента, но и без учета ряда основополагающих факторов, которые нужно разрешить до его открытия.

В АСУ убеждены, что перед внедрением рынка нужно обеспечить "адекватный" учет в Государственном земельном кадастре, вывести из тени 10 млн га земли, что, в свою очередь, возможно при условии начала работы легализованного рынка прав на обработку земли. Кроме того, в АСУ считают, что в принципе исключительное право на покупку частной земельной собственности должно иметь государство через органы местного самоуправления.

"Во время дебатов по вопросам открытия рынка земли мы отмечали, что владельцем земли может быть только человек, который живет и работает на земле и имеет соответствующую квалификацию ", – отметили среди прочего в АСУ.

Михаил Соколов согласен, что отсутствие требований к покупателю, который, согласно закону, может приобрести землю и не проводить на ней с/х деятельность, в будущем может стать основой для спекуляций земельным имуществом. В целом условия открываемого в Украине рынка являются более либеральными по сравнению с европейскими.

"Приобретать сельхозугодия во многих европейских государствах можно лишь с целью их обработки. Это нужно для того, чтобы земля была фактором производства, а не спекулятивных инвестиций ", – подчеркивает Соколов.
 
Андрей Вигиринский в свою очередь выразил мнение, что вопрос целевого назначения не является предметом регулирования принятого закона, и должен будет уточняться в ряде последующих нормативно-правовых актах, при этом, с использованием косвенных рычагов.
"До открытия рынка у государства есть год, за который нужно проработать все аспекты: ввести нагрузку на собственника, определяя, зачем он приобретает земельный участок, для аренды либо для самостоятельного ведения сельскохозяйственной деятельности, и в зависимости от этого устанавливать уровень налогообложения. Также можно ввести гибкую верстку налогов: к примеру, если предприниматель приобрел землю, не занимался на ней с/х деятельностью, а через 2 года продал, то ставка налога на сделку будет для него кратно увеличена ", – предложил стимулирующие меры Вигиринский.

Борьба продолжается  Главные риски закона, считает Михаил Соколов, связаны тем, что он был принят в неподходящий момент, не дающий возможность оценить грядущие изменения в макроэкономической.

"Принятие закона в условиях кризиса – рискованная операция, ведь дальнейшая ситуация непредсказуема, мало кто понимает, какая будет конъюнктура на международных рынках. Возможно, что впоследствии наши ограничения окажутся неэффективными" , – выделил проблему замглавы ВАР.

Как бы там ни было, нынешнюю версию закона еще будут пытаться подкорректировать лоббисты крупных агрохолдингов, как с помощью прямых правок в принятый закон, так и "исподтишка" через сторонние проекты постановлений, предполагает Соколов, приводя в пример историю с "соевыми правками". Кроме того, украинский рынок все еще не достаточно обезопасили от иностранного присутствия, убеждены в ВАР.

"В данном законопроекте иностранцам закрыт доступ к рынку, пока противоположное решение не будет принято на всеукраинском референдуме. Мы же считаем, что запрет на владение землей для иностранцев в Украине нужно прописать в Конституции, и для того, чтобы такие изменения внедрить, опять же, необходимо провести референдум. Мы считаем, что по сути это один и тот же вопрос. Чтобы добиться конституционного запрета, нам нужно будет бороться за умы людей с нашими оппонентами ", – рассказал о будущих задачах Михаил Соколов.