Ипотека от Зеленского: 10% годовых – много это или мало

Мы решили проверить, действительно ли доступны доступные кредиты, как об этом говорит наш президент.    
      Люди могут и берут Пока в экономике наблюдается спад и похвастаться особо нечем, президент нашел повод для гордости – снижение ставок по кредитам. В пресс-службе главы государства сообщили: Владимир Зеленский-де считает, что граждане Украины должны иметь возможность приобрести жилье в кредит под доступные проценты — хотя бы под 10% годовых, так как банковские ставки по ипотеке, которые существовали до сих пор, — просто неподъемные для многих украинских семей.

По словам главы государства, одна из основных задач нынешней команды власти — чтобы ипотека в Украине была под 10% годовых и меньше.

— Мы боролись в течение года. На это работали и правительство, и Офис президента, и Национальный банк, и другие банки , — заявил Зеленский. —   Сейчас есть договоренности, и они уже воплощаются в жизнь — сейчас ипотека снижена. В некоторых банках — ипотека под 10%. В целом была главная задача: если ипотека 10% — мы действительно поможем людям, которые смогут позволить себе покупку жилья.

Владимир Зеленский даже вспомнил, что в прошлом, до избрания президентом, сам брал ипотеку на покупку жилья на столичной Оболони под "страшные проценты" — 22-25%.

По его словам, высокие процентные ставки по кредитам на жилье создают значительную нагрузку на бюджет семьи, ведь почти весь заработок приходится отдавать банку. Поэтому они должны снижаться до обоснованного уровня.

— Есть сложности, я знаю. Они связаны с учетной ставкой Национального банка и с инфляцией. Но все эти сложности — технические, все они со временем будут нивелированы. Сейчас самое главное — уже есть сигнал и примеры: люди могут и берут ипотеку под 10%, — отметил Зеленский и добавил, что это только начало.

По информации заместителя руководителя Офиса президента Юлии Ковалив, за первый месяц работы программы по оказанию доступной ипотеки для населения общий объем предоставленных займов составил 75 млн грн (более 200 ипотечных кредитов). А к концу года ипотечный портфель банков может составить не менее 3 млрд грн. Доступна ли такая ипотека Как заявили в ОП, сейчас каждый банк разработал свои программы и условия предоставления доступной ипотеки — например, общая сумма, размер первого взноса, срок предоставления льготной ставки. Единственное стандартное условие — заемщики должны продемонстрировать банку наличие дохода их семьи или домохозяйства, который позволит обслуживать этот кредит.

Мы решили сами сравнить ипотечные программы от украинских банков и понять, насколько они доступны для простых граждан.
Первым делом мы пошли в ПриватБанк. Там действительно обещают выдавать ипотечные кредиты под 9,99% годовых в гривне при первом взносе от 30% стоимости жилья, но такая ставка будет действовать только в течение первого года. Потом она будет определяться по формуле: UIRD 12М + 4%. То есть по факту процентная ставка будет плавающей. Она состоит из переменной и постоянной составляющих. И вот тут начинается самое интересное.

UIRD 12М (процентов годовых) – переменная часть плавающей процентной ставки, которая соответствует размеру "Украинского индекса ставок по депозитам физических лиц" в гривне на 12 месяцев. Ее рассчитывает компания Thomson Reuters по специальной методике, которая согласована с НБУ. Посмотреть величину этой составляющей можно здесь. По состоянию на 12 августа ставка UIRD (12m) составила 8,53%.

То есть если сейчас взять такой кредит, то первый год вы действительно будете платить по ставке 9,99%. Но потом  — в зависимости от размера переменной. Если она не изменится, то ставка будет уже 12,53%. Правда, UIRD 12М может быть как больше, так и меньше, чем сегодня. Все будет зависеть от учетной ставки НБУ.

Сейчас НБУ кредитует банки под 6% — такой размер учетной ставки. Но уже осенью она может вырасти. Об этом заявил глава департамента макроэкономических исследований инвестиционной группы ICU Сергей Николайчук, 

— Вряд ли Нацбанк будет делать это в сентябре на ближайшем заседании. Я думаю, что, скорее, риски повышения процентной ставки вырастут в октябре, когда НБУ будет обновлять свой макроэкономический прогноз,  — рассказал эксперт.

Если учетная ставка будет расти, будут дорожать кредиты, будет увеличиваться и показатель UIRD 12М.

Похожая ипотечная программа есть и в  Укргазбанке. Там вообще предлагают 8,8% годовых. Но если внимательно прочитать условия, то такая ставка опять же будет действовать первые 12 месяцев, а потом формула ее расчета будет такой:

UIRD 12М + 5%.

В Кредобанке тоже можно получить кредит под 10% годовых (при условии 40% первого взноса) на первый год, а потом ставка будет выглядеть так:

• 12% — во второй год;
• 14% — в третий год;
• UIRD3M+3,50% — с четвертого года кредитования.

В  Правэкс банке готовы фиксировать ставку по кредиту в 9,99% на первые пять лет (при условии 40% первого взноса), но при этом берут разовую комиссию  2,99%. А с шестого года ставка станет по кредиту переменной —  составит UIRD + 3%. В банке признаются, что, несмотря на декларирование более низкой процентной ставки, средняя эффективная ставка (со всеми скрытыми комиссиями) в течение первых пяти лет составляет 12,55%.

Как видите, ни один из банков не готов фиксировать реальную процентную ставку на уровне 10% и ниже дольше чем на год. А выплатить всю сумму ипотечного кредита за такой короткий срок достаточно сложно. Не забывайте о страховках и комиссиях Но даже если вы собираетесь выплатить кредит быстро, он все равно обойдется вам дороже, чем 9,99% годовых. Например, в ПриватБанке говорят, что при оформлении нужно будет заплатить комиссию 1% от суммы кредита, а также застраховать себя и объект недвижимости – это в сумме составит еще 1% от суммы кредита. Также придется оплатить услуги нотариуса — 12 тысяч гривен и оценку имущества – 3,5 тысячи гривен.

Скажем прямо, что это сильно завышенные расценки. Если сделка заключается без участия банка, то оценку можно заказать за 1000 грн, а, возможно, и дешевле. Услуги нотариуса тоже обходятся не так дорого – мы обзвонили несколько вариантов из интернета, и нам предлагали варианты по 2,5-3 тысячи гривен за договор купли-продажи. То есть общая переплата при оформлении составляет около 12 тысяч грн.

Так что если вы собрались расплатиться по кредиту даже за год, то всевозможные комиссии, страховки и дорогое оформление приплюсуют к относительно низкой процентной ставке еще как минимум 4%. Итого реальная кредитная ставка составит 14%.

В общем, несмотря на обещания, действительно дешевых долгосрочных кредитов пока нет. И, возможно, не будет. Эксперты говорят, что всему виной девальвационные ожидания и системные риски. Банки не могут прогнозировать политику НБУ на длительный срок. Что касается рисков, то здесь целый пакет: суды, низкая защита прав кредиторов и инвесторов. В этой ситуации  высокий процент работает как страховка, и заемщик платит за себя и за того парня, который не погасил ипотеку. Даже при относительно низкой учетной ставке НБУ. Ведь риск невозврата вследствие неэффективных механизмов взыскания не зависит от ее динамики.

КП в Украине