Как прикупить участок в Конче-Заспе и другие часто задаваемые вопросы о рынке земли

С 1 июля украинцы смогут покупать и продавать земли сельскохозяйственного назначения. 

С 1 июля 2021 года вступает в силу закон, который должен запустить оборот земли сельскохозяйственного назначения в Украине. На первом этапе механизм покупки и продажи земельных участков будет содержать ряд ограничений.

Могу ли купить участок в Конче-Заспе? Этот вопрос я постоянно слышу от одной своей знакомой, когда она слышит словосочетание "рынок земли". Поэтому проведем небольшой ликбез.

Когда говорят о рынке земли сельхозназначения, то имеются в виду земли, на которых выращивается сельхозпродукция, они используются для выпаса скота и т.п. То есть они предназначены для сельскохозяйственной деятельности. Фактически это бывшие колхозные поля, которые разделили на участки (паи) и в рамках приватизации раздали всем членам колхозов. По сути, это был аналог приватизации городских квартир. Но продавать эту землю владельцы таких паев не могли. С 1 июля у них появится такая возможность.

Что касается земли сельхозназначения в элитных местах, например, в той же Конче-Заспе, то, скорее всего, там уже и не осталось таких земель. Ведь все эти годы, пока действовал мораторий на продажу сельхозземли, при помощи ряда схем менялось целевое назначение участков, и вчерашние поля превращались в коттеджные городки. Чаще всего решением местных органов власти менялся статус земли, и она переходила в категорию "земли под застройку". А уже на ней вырастали коттеджные городки и поместья предприимчивых граждан.

Поэтому, отвечая на вопрос "Можно ли купить участок с/х назначения в Конче-Заспе", ответ очевиден – "да, можно, если вы найдете такую землю и продавцов, которые захотят ее продать". Но цена такой земли будет высокая, ведь в нее будет заложена возможность построить элитный поселок или коттеджный городок. Поэтому выращивать на ней огурцы или помидоры будет экономически невыгодно. А купить с целью изменить ее назначение, чтобы в будущем построить там дом, будет дорого, особенн, если вы не имеете влияния на местную власть, которая смогла бы помочь решить все административные вопросы. Поэтому проще сразу купить землю "под строительство".

Кто и сколько может купить? Итак, вы решили, что вам нужна земля. Для того чтобы найти подходящий участок, вам нужно будет найти частного продавца, который хочет избавиться от своего пая, или же мониторить аукционы, на которые будут выставлять коммунальную землю.

Заместитель министра экономики Тарас Высоцкий заявил, что вся информация будет доступна на сайте Госгеокадастра для всех желающих.

— С 1 июля на сайте Госгеокадастра можно всем украинцам смотреть данные земельного мониторинга. Там будет доступна информация, кто покупает, сколько покупает, по какой цене,  — сказал Тарас Высоцкий. — Есть несколько базовых шагов. Первый — проверить на публичной кадастровой карте, что земельный участок внесен и на него есть вся документация. Второй — обращение к нотариусу. Третий — прохождение проверки и непосредственно оформление сделки купли/продажи.

В Минюсте говорят, что на первом этапе покупать землю смогут физические лица-украинцы, и только до 100 га в одни руки.

— Преимущественное право на приобретение будет предоставляться тем, кто арендует землю с 2010 года,  — поясняют чиновники. —  Цена на земельные участки до 2030 года не может быть ниже нормативной денежной оценки. Начиная из января 2024 года покупать землю смогут и компании, но не более чем 10 000 гектар.

При проведении сделки покупателя проверит нотариус, чтобы у того в собственности было не больше 100 гектаров земли.

— Покупателя будут проверять на предмет возможности приобретения им земли в установленных нормах, — говорят чиновники. —  Если по результатам проверки будет выявлено несоответствие таким требованиям — нотариус откажет в удостоверении сделки.

Кроме того, покупателя или владельца земельного участка будут проверять по субъектным признакам, поскольку определяется перечень лиц, которым при любых условиях запрещается приобретение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

— Расчеты, связанные с уплатой цены сельскохозяйственных земельных участков по гражданско-правовым соглашениям, осуществляются в безналичной форме , — говорят в Минюсте. — Для этого покупателю нужно открыть счет в банковском учреждении.Источники происхождения средств для покупки земельного участка должны быть документально подтверждены.

При открытии рынка земли будет запрещено:

• продажа земли иностранцам до решения референдума;
• продавать государственные и коммунальные земли;
• продавать землю, которая расположена ближе чем 50 км к госгранице;
• продавать землю россиянам и представителям террористов;
• продавать землю компаниям-офшорам.

Можно ли продать пай в аренде? Сейчас многие владельцы земельных участок сдают свои паи в аренду фермерам, которые их обрабатывают. И договор аренды может быть заключен на несколько лет.

Как говорят эксперты, если земля находится в аренде, то продать ее можно, но предварительно нужно предложить ее выкупить именно арендатору, который по закону имеет преимущественное право приобрести такой земельный участок. Он может передать свое преимущественное право другому лицу, о чем должен письменно уведомить собственника земли.

При продаже третьему лицу от арендатора нужно получить согласие о том, что он не хочет использовать свое преимущественное право, в противном случае нотариус может отказаться заверить сделку. Если арендатор отказывается давать согласие на продажу, то, скорее всего, придется подождать окончания действия договора аренды.

Что будет с ценой? В преддверии открытия рынка земли гектары начали дорожать, но не так сильно, как предполагалось ранее. Роста цен в разы не наблюдается. Так, стоимость аренды сельскохозяйственных земель в Украине выросла в среднем на 6,5% в 2020 году и составила 3378 грн за гектар. То есть земля подорожала ориентировочно на уровень инфляции. Об этом говорится в сообщении ассоциации "Украинский клуб аграрного бизнеса" (УКАБ).

Правда, изменение цен было неравномерным. В некоторых областях средний размер годовой арендной платы составляет более 15% нормативной денежной оценки земель. Это, по мнению экспертов, свидетельствует о достаточно высокой конкуренции за права использования земли, которая, скорее всего, останется и в дальнейшем высокой после запуска рынка сельскохозяйственных земель.

На сегодня наибольший размер арендной платы — в центральных областях Украины. Более низкий размер арендной платы в южных и восточных областях объясняется меньшей производительностью земель из-за более засушливого климата. Правда, экономисты говорят, что стоимость земли на уровне даже 2-3 тысяч долларов за гектар, как продают землю в соседних странах, — это пока недостижимая цена для владельцев паев. Экономист Алексей Кущ считает, что средняя цена гектара после запуска рынка в среднем будет порядка 1 тыс. долл., за исключением некоторых районов Черкасской и Полтавской областей, где очень плодородная почва, и там она будет дороже. При этом на юге страны цена будет ниже — около 700 долларов за гектар.

— Фактор сдерживания цен заключается в том, что наши черноземы генерируют низкий уровень добавленной стоимости, — говорит Кущ. — Чтобы росла стоимость аренды, нужно увеличивать уровень добавленной стоимости в аграрном производстве.

Только после этого, по словам эксперта, будет расти стоимость земли.

Какие документы нужныпри сделке Пакет документов для подачи нотариусу, который уполномочен заключать и заверять сделки по земле, будет отличаться для физических и юридических лиц. Как сообщили в Министерстве юстиции Украины, если сделку осуществляет физлицо, то вместе с документами, которые подтверждают личность и гражданство Украины, понадобятся следующие документы:

— государственный акт на право собственности на землю;
— свидетельство о праве на наследство либо иной документ, подтверждающий право собственности;
— договор;
— документы о денежной оценке отчуждаемого земельного участка;
— сведения и документы о пребывании приобретателя в браке и о получении земли сельскохозяйственного назначения на праве совместной собственности супругов (при необходимости).

покупателя земли может потребоваться подтверждение источников происхождения средств для приобретения земли — нотариус вправе затребовать такой документ по желанию. Кроме того, перед сделкой нотариусы обязаны будут выяснять, сколькими гектарами владеют стороны сделки по продаже угодий.

Имеет ли смысл покупать землю в качестве инвестиции? Может быть. Но нужно учесть, что власть хочет обложить владельцев земли дополнительными налогами. Минфиновский законопроект №5600, который предполагает введение так называемого минимального налогового обязательства для владельцев земельных участков. По сути, это налог, который нужно будет уплатить, если землей никто не пользовался.

За каждый год придется платить около 5% от нормативно денежной оценки земельного участка. Если учесть, что сейчас 1 гектар в среднем оценивается в 1 тысячу долларов, то за каждый гектар нужно будет заплатить ориентировочно 50 долларов, или 1400 грн в год. В бюджет за счет этого планируется получить около 10 млрд грн.

Минимальное налоговое обязательство определяется для земучастков, которые используются дачными и садовыми кооперативами, для земель запаса, невостребованных паев, распорядителями которых являются органы местного самоуправления, земельных участков зон отчуждения и безусловного отселения. Платить такой налог обязаны будут даже владельцы земельных участков сельхозназначения площадью от 50 соток.

То есть, если вы хотите владеть землей, тобудете вынуждены сдавать ее в аренду, чтобы покрыть расходы на налог государству.

КП в Украине