Скидка на аренду жилья из-за карантина. Есть ли юридическая возможность платить меньше

В Украине вступили в силу изменения в госбюджет на 2020 год, которыми законодатели предусмотрели возможность требовать у арендодателей скидку за невозможность пользоваться съемным имуществом.

В основном новый закон направлен на бизнес, но в некоторых случаях поблажками могут воспользоваться и арендаторы жилой недвижимости.
  Что прописали в законе Согласно документу, на период действия карантинных мероприятий, обстоятельствами за которые не отвечает арендатор, являются:

• запрет на определенные виды деятельности с использованием арендованного имущества;
• запрет на доступ к арендованному имуществу третьих лиц.

Арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы, если по причине независящих от него обстоятельств возможность пользования имуществом существенно уменьшилась.

Также арендатор освобождается от арендной платы, если имущество не может быть использовано.

Разберем на примерах Возможность воспользоваться скидкой прямо не предусмотрена , если:

• производственное (оптовое) предприятие не работает и не приносит прибыль из-за отсутствия сбыта;
• нет денег из-за остановки деятельности.

Но в тоже время арендатор может требовать поблажек в аренде, если:

• торговая точка находится в закрытом торгом центре;
• офис находится торговом центре, вход в который запрещен третьим лицам (не работникам);
• остановка движения общественного транспорта и невозможность сотрудников попасть на работу меняет условия осуществления хозяйственной деятельности и существенно ограничивает возможность использования арендного имущества;
• на вашу деятельность введен прямой запрет.

"Даже если лично ваша ситуация не позволяет напрямую пользоваться указанными нормами, то вы все равно можете обратиться к арендодателю с просьбой об уменьшении арендной платы в связи со сложившейся экономической ситуацией. И напомню, без вашего требования (просьбы) эти статьи не работают. Арендодатель не обязан догадываться, что у вас проблемы. Ваша обязанность его об этом уведомить и изложить свою просьбу об уменьшении или отмене арендной платы", – говорит юрист Оксана Гусовская.

Владельцы офисов сопротивляются Ключевым в разрешении спора (а их потенциально может быть много) остается вопрос – могло ли использоваться имущество арендатором.
По торговым помещениям дискуссии практически нет, говорят юристы: нет покупателей – нет торговли. Вместе с этим, компенсировать арендодателю его расходы на содержание помещений в надлежащем техническом состоянии зачастую все же придется.

А вот насчет офисных помещений все не так однозначно. Владельцы явно не хотят терять доход даже в таких сложных обстоятельствах.

"Лучше было бы конкретизировать типы имущества, за пользование которым оплаты при карантине не взымается. В случае с офисами, собственник может аргументировать свое нежелание идти на уступки тем, что если доступ в арендуемому помещению никак не ограничен, то, значит, и платить нужно по полной", – отметил в беседе с UBR.ua партнер ЮФ "Кушнир, Якимяк и партнеры" Марьян Кушнир.

В такой ситуации не стоит забывать, говорят юристы, что арендатор имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно  уменьшилась, или изменились предусмотренные договором условия хозяйствования.

Но при этом спорным становится вопрос величины уменьшения размера арендной платы: нужно будет обосновать, почему именно такую скидку нужно сделать и из-за чего.

"Арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды", – подметил нам управляющий партнер ЮК Winner Игорь Ясько.

На какую скидку могут рассчитывать арендаторы

• размер скидки, если иное не предусмотрено текстом самого договора аренды, определяется путем проведения переговоров между арендатором и арендодателем. Не существует единого подхода, который может быть применим для всех случаев без исключения;
• практика показывает, что размер скидки в период карантина варьируется в пределах 20-50% от размера арендной платы, зафиксированной договором;
• для реализации своего права на скидку арендатору необходимо обратиться к арендодателю с официальным письмом, в котором он должен изложить свою позицию с аргументацией, подкрепленной ссылками на законодательство и предложить арендодателю провести переговоры, предметом которых станет обсуждение изменения размера арендной платы.

В том случае, если стороны придут к взаимному согласию, им следует подписать дополнительное соглашение к договору, которое зафиксирует достигнутую договоренность об изменении размера арендной платы на период карантина.

"Если в предоставлении скидки вам отказывают, вы можете обратиться с целью защиты своих законных интересов в суд и обязать арендодателя изменить размер арендной платы", – заметил в разговоре с UBR.ua адвокат, юрист ЮК Legal House Михаил Гурин.

Сделают ли скидку на жилье Стоит отметить, что формулировка закона довольно конкретная: к таким обстоятельствам отнесены "меры, введенные субъектами властных полномочий, которыми запрещаются определенные виды хозяйственной деятельности с использованием арендованного имущества" .

То есть закон распространяется на субъекты хозяйствования, а не на физических лиц.

"Относительно аренды жилья, изменения в оплатах возможны, но это исключительная компетенция сторон договора, на которые не влияют новые законодательные изменения",  – добавил Марьян Кушнир.

Арендная плата – это фиксированный платеж, который арендатор платит арендодателю. Размер арендной платы может быть изменен по согласованию сторон , а также в других случаях, предусмотренных законодательством.

"Арендатор имеет право требовать уменьшения платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась . В случае с арендой квартир арендатор не прекращал пользоваться недвижимостью и возможность пользования имуществом не уменьшилась", – заметил нам Игорь Ясько.

Такого же мнения придерживаются и другие юристы. К тому же принятый закон не распространяется на граждан, которые арендуют квартиры для собственного проживания, еще и потому, что съем иди сдача в аренду не является деятельностью, которая попала под карантинные ограничения .

"Введенный в стране карантин не ограничил граждан пользоваться арендованным жильем,  как они это делали и до введения карантина, и принятые ограничительные меры никак на них не сказались ", – говорит Михаил Гурин.

Вместе с тем, в законе использована формулировка "имеет право требовать", но это не обязывает арендодателя предоставить скидку арендатору квартиры, если тот не докажет, что не имеет возможности пользоваться имуществом.

Иными словами, как бы этого не хотелось, использовать имущество и не платить деньги не получится. Но в любом случае, арендатор может начать переговоры с арендодателем по изменению размера оплаты аренды  на период карантина и надеяться на его понимание.

Если квартира используется в работе Арендатор имеет право требовать у арендодателя скидку, если он осуществляет в арендованных помещениях деятельность, которая попала под действие ограничительных карантинных мер, и возможность пользоваться помещениями существенно уменьшилась.

"В том случае, если у арендатора полностью пропала возможность пользоваться арендованным имуществом по причине действия ограничительных карантинных мер, он может быть освобожден от обязанности внесения арендной платы за такой период",  – подытожил UBR.ua Михаил Гурин.