Что будет с ценами на недвижимость и аренду до конца года

Эксперты говорят, что стоимость квадратного метра может еще немного вырасти.
   
Несмотря на финансовый кризис, спад в экономике и постоянные карантинные ограничения, стоимость жилья в украинских крупных городах растет. По разным оценкам, за последний год квадратный метр подорожал чуть ли не на треть. Также дорожает и аренда квартир.

"КП" в Украине выяснила, в чем причины таких тенденций и расспросила экспертов, чего ждать от цен в дальнейшем.

Причины роста цен Казалось бы, экономика Украины до сих пор не вышла на докарантинный уровень, а цены на недвижимость последние полтора года постоянно растут. Как говорят эксперты, причин тут несколько.

Во-первых, в последнее время существенно подорожали стройматериалы. Это толкает вверх цены на новострои, а те уже, в свою очередь, тянут вверх и вторичный рынок.

Вторая причина – это фактический запрет на выезд граждан на отдых из страны. Те, кто раньше тратил большие суммы на путешествия уже полтора года не могут толком никуда поехать и у них образовались излишки денег, которые в том числе люди инвестируют в недвижимость.

Третья причина – это миграционные процессы. В крупных городах деловая жизнь быстрее восстанавливается после карантина, поэтому люди возвращаются в мегаполисы.

— Миграционные процессы существенно влияют на рост спроса на малогабаритное жилье в городах-миллионниках, — пояснил глава Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Юрий Пита. — Граждане меняют место жительства, преимущественно, из-за больших возможностей найти достойную работу и улучшить свой уровень жизни. Из-за этого квартиры в небольших городах теряют свою популярность.

Также среди главных причин роста стоимости жилья на вторичном рынке эксперт назвал инфляционные процессы, неуверенность в стабильности экономической политики страны, что сказывается на уровне благосостояния граждан, а также запуск государственных ипотечных программ. Хотя последнее обстоятельство на рынок жилья влияет минимально.

— По данным АСНУ, "льготная "ипотека под 7% только на 1-2% увеличила количество потенциальных покупателей жилья,  — говорит Юрий Пита.

По словам эксперта, в течение первого полугодия во всех сегментах жилья наблюдалась достаточно высокая активность. За первое полугодие капитальные инвестиции в области операций с недвижимым имуществом превысили 9 млрд грн, что на 25% больше, чем показатели за аналогичный период прошлого года. По данным АСНУ, более 70% сделок, касались первичного рынка жилья.

Что происходит с ценами По словам экспертов АСНУ, на первичном рынке недвижимости в крупнейших городах Украины — Киеве, Днепре, Львове, Одессе и Харькове — с начала года подорожала на 18-20%. В более мелких городах, таких как Винница, Ивано-Франковск, Ровно и других областных центрах цена на первичном рынке выросла до 15%.

И пока что потенциал повышения цен не исчерпан. Хотя спрос со стороны покупателей уже практически полностью удовлетворен. В АСНУ прогнозируют, что до конца года стоимость жилья на первичном рынке может вырасти на 5-10%, а на вторичном — до 7%.

— Несмотря на ожидаемое осеннее оживление на рынке жилой недвижимости, ценовая ситуация будет достаточно стабильной, — говорит Юрий Пита. —  Начиная с июля, количество инвестиционных сделок на первичном и вторичном рынках сократилась почти на 25%. Рост цен будет носить более инерционный характер и спрос будет формироваться в основном за счет активности тех покупателей, покупать жилье сугубо в инвестиционных целях. Однако ресурс потенциальных покупателей почти иссяк. В Украине лишь 7-8% граждан могут позволить себе покупку жилья за наличные средства, по программам по ипотеке или рассрочка. Такая ограниченное количество потенциальных покупателей является главным фактором сдерживания роста цен .

Первичка или вторичка Эксперты говорят, что большинство покупателей ищет жилье на первичном рынке. Вторичный рынок в качестве покупки рассматривает лишь каждый пятый покупатель.

— Первичный рынок интересует более 80% всех инвесторов, пытающихся сохранить и приумножить свои средства, вкладывая их в недвижимость, — продолжает Юрий Пита. —   В течение 2021 более двух третей всех инвестиционных сделок пришлось на одно- и двухкомнатные квартиры площадью до 60 м2 на начальных стадиях строительства. Вложение средств в начале строительства, несмотря на имеющиеся риски, не останавливает покупателей. При условии что дом сдадут стоимость приобретенной квартиры растет минимум на 30% за следующие два года.

В то же время, несмотря на меньший спрос, на вторичном рынке наблюдаются схожие ценовые тенденции. Рост цен на квартиры в крупных городах по итогам года может достичь 17-20%. Правда, в основном, это касается наиболее востребованной категории жилья — малогабаритных квартир в хорошем состоянии площадью до 50 м2 в типовых домах советской застройки, расположенных в удачных локациях. Рост цен на жилье в регионах не превысит 15% по итогам года.

Большинство покупателей, по словам экспертов, интересуются именно первичным жильем: спрос на нее составляет 80 процентов. Фото: Синица Александр / УНИАН
Что происходит в столице и пригородах Что касается тенденций на столичном рынке жилья, то наибольшая активность здесь наблюдалась во втором-начале третьего квартала.

— Именно в этот период количество сделок почти на 30% была больше, чем за аналогичный период прошлого года, — говорит председатель Киевского городского отделения АСНУ Елена Гайдамаха. —  По всем признакам пик активности на вторичном рынке столицы уже пройден.

По ее словам, в настоящее время на вторичном рынке жилья спрос и предложение сбалансированы, но есть сегмент жилья, который все еще интересует покупателей.

— Наибольший рост цен в Киеве возможен в сегменте небольших квартир в типовых домах советской застройки, расположенных вблизи метро и крупных транспортных узлов , — говорит эксперт. —  Спрос на такие квартиры на 10% превышает предложение.

При этом из-за дороговизны столичных квадратов, все больше покупателей смотрит в сторону ближайшего пригорода, где цены существенно ниже, чем в Киеве.

По ее словам с начала года наибольшим спросом наблюдался на квартиры в многоквартирных домах площадью до 55-60 м2, построенных с 2010 по 2015 годы и расположенных в городах-спутниках, таких, как Ирпень, Буча, Бровары, Коцюбинское и др. В общей структуре спроса такое жилье было популярно в 30% покупателей. Стоимость таких квартир сейчас составляет от 650 до 800 долл за кв. м.

Более 25% спроса в пригороде Киева приходится на квартиры площадью 40-55 м2 в многоквартирных домах, построенных с 2015 по 2020 годы, расположенных в Гатном, Софиевской Борщаговке, Буче, Гостомеле, Борисполе и других населенных пунктах. Стоимость таких квартир составляет в среднем от 850 до 1000 долларов за метр.

Около 20-25% потенциальных покупателей интересовали частные дома и коттеджи площадью 120-150 м2, находящихся на расстоянии до 15 км от Киева по имеющейся социально-бытовой инфраструктурой и расположенных вблизи водоемов и лесов. Стоимость таких домов с ремонтом составляет в среднем от 1200 до 1500 долл. кв. метр.

Еще около 20% спроса приходится на таунхаусы и дуплексы площадью до 100-150 м2, расположенных на расстоянии 10-15 км от столицы. Средняя стоимость такого жилья со строительной готовностью составляет от 700 до 900 долл. за кв. метр.

— Все ценовые тенденции Киева зеркально отразятся на ценовой ситуации в пригороде,  Именно поэтому до конца года будет расти замедленными темпами. В этот период подорожание жилья на вторичном рынке не превысит 7% , — резюмировала Елена Гайдамаха.

Аренду "остудит" коммуналка Подорожание недвижимости потянуло за собой рост цен на рынке аренды жилья. В течение этого года стоимость аренды вырастет на 25-30%. При этом подорожание пока еще продолжается.

— Осенью аренда квартир, преимущественно 1-, 2-комнатных в Киеве, Днепре, Львове, Одессе и Харькове может вырасти в пределах 10-15%, в других областных центрах — до 7-10%,  — резюмировал Юрий Пита. — При этом обещанный рост коммунальных платежей на 40-70%, который ляжет на плечи арендаторов, станет предохранителем от будущего роста цен даже если будет продолжаться рост спроса.

До конца отопительного сезона стоимость аренды будет ориентирована на совокупные расходы нанимателей жилья.