О «нюансах» на рынке земли, которые могут оказать влияние на процесс ценообразования

«Сельхозугодья в Украине будут стоить столько, сколько они смогут принести прибыли», –

такое мнение во время дискуссии на Первом земельном форуме, организованном юридической группой EUCON высказал заместитель председателя Совета ОО «Земельный союз Украины», доктор экономических наук Андрей Мартин.

Андрей Мартин делает акцент на том, что нет смысла сравнивать цены на землю в Украине с ценовой политикой в отношении земли в развитых европейских странах. По его мнению, это связано хотя бы с тем, что в таких странах как, в частности, Голландия, лица занимающиеся растениеводством получают дотации от государства в размере 30%, животноводством – 70%, чего от государства Украина, на данном этапе, сельхозпроизводителям и животноводам ждать не приходится.

В нашем Украине, по мнению зам.председателя Совета ОО «Земельный союз Украины», оценщики земли, а таковых в стране около 3500 (около 800 из них активны), должны исходить из двух показателей:

первый – определение стоимости, исходя из цен на рынке и характеристик участка – размера, расположения и тому подобное,

второй – исходя из дохода, который она способна приносить.

Информация: за прошлый год в Украине произошло 198 тыс трансакций с земельными участками, минимум 10-15% из них — сельскохозяйственные. В основном, в обращении находятся участки, предназначенные для ведения личного крестьянского хозяйства и садоводства, которые бесплатно предоставляются гражданам и которыми можно свободно распоряжаться. Главными драйверами рынка сельхозугодий, как ни странно, являются участники АТО, им, начиная с 2014, было выдано более 160 тыс земельных участков. 73% из которых были выставлены на продажу в первый же месяц после получения, поскольку люди не собирались на ней работать, предпочтя денежный эквивалент.

Как специалист в области землеустроительного проектирования Андрей Мартин рекомендует, что, прежде чем воспользоваться вторым способом оценки, надо капитализировать тот доход, который этот участок может принести.

По мнению специалиста, сегодня в Украине средняя операционная прибыль на гектар составляет от 250 долларов США, а эффективные предприятия получают 400-450 долларов. Мартин предлагает взять эту сумму, прокапитализировать, то есть разделить на ставку капитализации, которая включает безрисковую ставку плюс компенсацию за риски связанные с ведением сельского хозяйства. Сегодня она в Украине варьируется в пределах 15-18%.

То есть, если ваш земельный участок приносит $ 200, делите эту сумму на 0,18 и вы получите консервативную оценку стоимости, то есть реальная стоимость у нас будет варьироваться в пределах 1000-1500 долларов за гектар, подытоживает расчёты ученый.

Далее, как предполагает А.Маркин, возникнет проблема с правом первособственников.

Основными продавцами земельных участков в течение ближайших лет будут дети и внуки бывших первичных владельцев земельных участков. По мнению Маркина, поскольку они не готовы и не горят желанием работать на земле, то на рынке земли с паями, доставшимися от родителей и дедов, они появятся первыми.

Согласно закону, участок, который, вполне возможно, первособственники сдавали в аренду производителям, сначала нужно предложить арендатору, а тот может отказаться, ввиду отсутствия средств на данный момент времени.

Доктор экономических наук смоделировал возможную ситуацию:

«Если продается земельный участок посреди поля, то потенциальный покупатель вряд ли сможет рассчитывать на доход от товарного использования. Придется передавать в аренду тому, кто уже хозяйничает на поле. Средняя арендная плата по новым договорам составляет 100-150 долларов за гектар. Это около 2500-4000 грн, ставка капитализации составляет 0,15, то есть стоимость участка, который передается в аренду, составит в среднем 20-25 тыс грн / га.
Если мы хотим привлечь под земельный участок финансирования, получаем сложную ситуацию. Оценщик по заказу банка будет определять не рыночную стоимость участка, не ту вероятную сумму денег, которую можно реально получить, а ликвидационную стоимость.

Банку не нужен участок, который он получил в счет погашения долга, ему его нужно быстро продать и конвертировать в деньги. Но традиционная схема продажи, когда в течение 3-6 месяцев размещаются объявления и на рынке отыскивается покупатель, который приобретет земельный участок за самую высокую стоимость, банку не всегда доступна. Придется идти на дополнительные расходы, связанные с управлением имуществом, подготовкой его к продаже, самой реализацией, содержанием, и таким образом ликвидационная стоимость становится меньше, чем стоимость рыночная.

Одним из лучших индикаторов понятие «ликвидационная стоимость земельного участка» является постановление правления Национального банка Украины №351, которая регулирует риски активных банковских операций. Там есть несложная таблица в которой приведены коэффициент ликвидности всех видов имущества, которое может использоваться банками в качестве залога. Для таких видов имущества как жилая недвижимость или земельный участок с построенным на ней объектом, коэффициент покрытия составляет 0,6 – это значит, что если рыночная стоимость вашего имущества составляет, например, 100 тыс грн. и вы хотите его продать, то банк оценит залог в 60% от этой суммы. И если вы дойдете до конца этой большой таблицы, то там будет последняя строка: «другие земельные участки», на которых нет жилой застройки и там стоит коэффициент покрытия 0,35 – это означает, что для перехода от рыночной стоимости к стоимости залога, следует оставить только 35%».

Ученый подчеркивает, что, в случае продажи небольших паевых земельных участков, расходы, связанные с их реализацией могут быть соизмеримы со стоимостью самого участка.

Пример:

«Средний размер пая сейчас составляет 4,1 га, и если его цена составит 20-25 тыс га, мы должны ожидать, что средняя стоимость земельного участка – 80-100 тыс. грн, таким образом истребовании имущества, юридическое обслуживание, оценка и все остальное «съест» существенную часть стоимости плюс, если законодателем будут введены значительные ограничения на рынке относительно ликвидности земельных участков, это сделает коэффициент еще меньше и, соответственно, владелец земельного участка сможет рассчитывать на меньшую сумму », — объясняет ученый.

Андрей Маркин акцентирует внимание предполагаемых продавцов земельных паев еще на двух моментах:
Первый – государство декларирует, что готово помочь маленьким фермерам стать покупателями угодий, которые они обрабатывают, и выделяет на эти цели 4 млрд грн. В имеющейся ситуации, как считает Маркин, в государстве появится две категории покупателей, те которые будут «играть» по общим правилам, и те, кому государство на 10-15% удешевило приобретение земельного участка. Может сложиться ситуация, когда, если ты покупаешь землю с государственной поддержкой, цены будут выше, что вполне вероятно.

Второй – цена угодий может сильно зависеть еще от одного фактора, чем меньше потенциальных покупателей земельных участков, тем жестче будет конкуренция, и рынок будет подстраиваться под их финансовые возможности.

Нынешнее законодательство, регулирующее приобретения собственности земли юридическими лицами, по мнению Андрея Маркина, достаточно либеральное, потому что сегодня никто не запрещает покупать земельный участок юридическим лицам с иностранными бенефициарами, иностранец не может купить напрямую, но украинская компания с иностранными бенефициаром может купить, к примеру, ОСГ, есть много примеров . И если мы скажем иностранцам: «нельзя», то им придется думать, а что делать с землей, которую они уже приобрели. Есть много интересных компаний, которые инвестировали в производство ягод, в садоводство, которые планировали реализовать проекты по мелиорации земель. Соответственно, эти компании начнут выходить из бизнеса и дешевле продавать свою землю – тогда появится дополнительное предложение на рынке. Поэтому все эти нюансы, могут оказать большое влияние на цену земли.