В офис больше ни ногой. Как карантин отразится на рынке недвижимости

Правительство на законодательном уровне разрешило не платить за аренду тем видам бизнеса, которые не могут работать из-за карантина. Однако офисов такой запрет не коснулся. И в каждом конкретном случае скидка обсуждается отдельно. Кто-то идет на уступки бизнесу, который практически остановился, а кто-то требует полную арендную плату, еще и плюс расходы на эксплуатацию.

Рада закон приняла Когда правительство объявило карантин, парламент довольно оперативно поддержал законопроект об изменениях в госбюджет-2020 (№3279-д), который разрешил арендаторам требовать снижения арендной платы или полностью не платить ее за время, в течение которого имущество не могло быть использовано из-за не зависящих от него обстоятельств во время карантина. Однако бизнес-центров это не коснулось.

"Нельзя утверждать, что закон освобождает арендаторов от уплаты за использование офисных помещений в бизнес-центрах: соответствующее постановление Кабмина, вводящее карантин, не содержит прямого запрета на их использование" , — пояснили в компании PwC Украина.

При этом в компании подчеркнули: соответствующие ограничения может вводить не только правительство, но и местные власти, а потому каждый случай необходимо рассматривать отдельно.

"Советуем рассматривать и анализировать каждую ситуацию отдельно. В частности, проверять наличие и суть актуальных решений центральных органов (Главный санитарный врач и др.), местных администраций (ОГА, КГГА), комиссий по чрезвычайным ситуациям, решения субъектов властных полномочий, в том числе на местах", — отмечает PwC.

В связи с этим арендаторам и арендодателям приходится искать компромиссы.

Скидки от 25% до 50% На период карантина все бизнесы попытались снизить арендную плату за пустующие офисы. Однако получилось это не у всех. Некоторые предприниматели говорят, что хозяева офисных помещений не хотят идти навстречу и даже грозят штрафами в размере трех месячных платежей, если арендатор надумает съехать раньше срока.

Другие же, наоборот, рассказывают, что им удалось найти общий язык с владельцами квадратных метров. Так, руководитель Concert.ua Дмитрий Феликсов на своей странице в Facebook написал, что им удалось получить скидку на аренду офиса в 50% на 2 месяца, по аренде помещения под концерт-холл была предоставлена 100%-ная скидка на 2 месяца, а по торговым точкам — 100%-ная на весь период карантина.

— Обратитесь и вы к своим арендодателям офисов, квартир, помещений под бизнес с просьбой дать каникулы или скидку на оплату, — посоветовал Феликсов коллегам.

Однако такие скидки предоставили далеко не все. Некоторые готовы идти на уменьшение оплаты на 25-30%. При этом отдельно просят оплачивать эксплуатационные расходы – это охрана, уборка и т.п. В Европейской бизнес ассоциации (ЕБА) подтвердили, что "сервисные платежи" остались без внимания законодателей и, вероятнее всего, их надо платить, если договором аренды они вынесены в отдельную статью.

Жалуются на то, что не хотят уменьшать арендную плату, и некоторые рестораторы. Арендодатели говорят, что ресторан может работать "на вынос", так что платите!

Кроме того, в законе есть уточнение, что можно не освобождать от арендной платы тот бизнес, который арендует имущество у территориальной общины. Тем же бизнесам, которым отменили арендную плату, придется платить за коммуналку и налоги.

Как пояснили в ЕБА, максимальный размер арендной платы в течение времени, когда имущество не могло использоваться, не должен превышать пропорциональную арендованной площади долю в расходах арендодателя на:
а) плату за землю,
б) налог на недвижимое имущество, отличное от земли,
в) оплату коммунальных расходов.

— Например, арендатор пользуется помещением 100 кв.м в здании на 500 кв.м,  — говорят в ассоциации. —  Доля арендатора в арендованной площади — 20%. Арендодатель платит за месяц 50 тыс. грн. коммунальных расходов, платы за землю и налога на недвижимое имущество. В таком случае на время карантина арендная плата не может превышать 20% от расходов арендодателя — 10 тыс. грн.

Ставки упадут Многие владельцы квадратных метров надеются, что после карантина цена аренды вернется к докризисному уровню. Однако эксперты не верят в это. Снижение ставок ожидают как в офисной, так и в торговой недвижимости.

— Еще до пандемии наибольшие изменения в поведении потребителей состоялись в торговле в связи с переходом на цифровые технологии,  — пояснили эксперты компании Colliers International. —  Однако продуктовая индустрия все еще находилась в стадии становления. Учитывая нынешние меры по изоляции, необходимость поддержки потребителей в режиме онлайн, по всей вероятности, приведет к долгосрочному увеличению доли розничной онлайн-торговли продуктами. В перспективе, несмотря на большие скидки со стороны арендодателей, вполне возможно, что свободных помещений на центральных улицах и в торговых центрах будет больше по мере того, как наиболее уязвимые ритейлеры начнут закрывать свои магазины.

Тенденции ближайших месяцев будут таковы, что сроки аренды, скорее всего, будут сокращены, поскольку арендаторы избегают подписания долгосрочных соглашений на фоне неопределенности будущего, экономического и рыночного.

— Прогнозируется значительное снижение арендных ставок после отмены карантина как минимум на 6 месяцев с целью сохранения бизнеса арендаторов, — говорят в Colliers International. —  Ряд крупных ритейл-операторов допускают, что при наихудшем сценарии и неготовности некоторых арендодателей существенно пересматривать условия аренды в пользу арендаторов до 30% магазинов могут не открыться после карантина.

КП в Украине